O Memorial de Incorporação Imobiliária é obrigatório pelo art. 32 da lei 4.591/1964. Apesar de inexistir qualquer exigência legal quanto a sua forma, nele deve constar, dentre outros: i) a dados do incorporador; ii) descrição do terreno; iii) histórico do registro notarial e inexistência de ônus; iii) sobre a incorporação e construção; iv) regime de incorporação; v) prazo de conclusão e carência; vi) características gerais, discriminação da área e descrição da unidade autônoma e eventual vaga de garagem; vii) discriminação das frações ideal e o custo para sua construção; viii) do uso comum e valores da construção total e de cada unidade. Deverão acompanhar o memorial, os documentos exigidos para a comprovação de todas as informações ali constantes.

                 Ou seja, o Memorial de Incorporação possibilita ao adquirente da unidade entender toda a estrutura do negócio que visa adquirir.

                 O registro do Memorial de Incorporação Imobiliária no Cartório de Registro de Imóveis é de suma importância para evitar fraudes e dar garantia ao adquirente do imóvel na planta, além de assegurar a regularidade jurídica do empreendimento como um todo e a terceiros de boa-fé.

Sobre o tema, inclusive, o Superior Tribunal de Justiça recentemente julgou o Recurso Especial sob n.º 1.770.095/DF de relatoria do Ministro Marco Aurélio Bellizze no qual, constou que o registro do Memorial de Incorporação visa a segurança jurídica:

        “... É obrigação legal do incorporador levar a registro, na matrícula do imóvel a ser incorporado, o memorial de incorporação a fim de gerar segurança jurídica às relações que envolvam o bem, de modo que, enquanto não registrado o memorial, não se pode comercializar as unidades autônomas futuras... 6. Na espécie, inviável adjudicação do imóvel, pois o memorial de incorporação não foi devidamente registrado no Cartório de Registro de Imóveis e a comercialização dos bens se deu por pessoa que não possuía sequer uma perspectiva de aquisição do domínio do terreno.”

Após, o registro do Memorial de Incorporação, os adquirentes conseguem registrar, também, o contrato de compra e venda ou promessa de venda/cessão ou promessa de cessão, o que vai conferir o direito real oponível a terceiros, inclusive, possibilitando a adjudicação compulsória do adquirente perante o incorporador ou a quem o suceder. O direito real de propriedade ocorre após o registro do instrumento público ou particular no Cartório de Registro de Imóveis, nos termos do art. 1.417 do Código Civil.

                   Por outro lado, vale ressaltar, também, que o descumprimento, pela incorporadora, ao não registrar o memorial de incorporação no Cartório de Registro de Imóveis e dos demais documentos nele arrolados, não invalida ou implica em nulidade, eventual promessa de compra e venda de unidade condominial não registrada, diante dos efeitos obrigacionais entre as partes.

                  O incorporador, até pode ser destituído, quando, sem justa causa, paralisar as obras por mais de 30 (trinta) dias ou retardar excessivamente o seu andamento após votação por maioria absoluta dos adquirentes das unidades autônomas. Diante disso, a ausência de registro do Memorial de Incorporação, por si só, não é causa de destituição do incorporador.

Destacamos, também, que no prazo de seis meses contatos do registro do Memorial de Incorporação, por iniciativa do incorporador, será designada, no contrato de construção ou eleita em assembleia geral, uma comissão de representantes composta por, no mínimo, três membros escolhidos dentre os adquirentes para representá-los perante o construtor ou, no caso previsto no art. 43, o incorporador, em tudo o que interessar ao bom andamento da incorporação e, em especial, perante terceiros, para praticar os atos resultantes da aplicação do disposto nos art. 31-A a art. 31-F, ambos da Lei 4.591/1964.

                    Por fim, importante destacar, que a Medida Provisória 1.085/2021, incluiu no art. 32, o § 15º prevendo que “O registro do memorial de incorporação e da instituição do condomínio sobre as frações ideais constitui ato registral único.””



*** PUBLICADO NO INSTAGRAM @IMOBIPORELAS EM 11/07/2022